Доброго времени суток! А как Вы поступаете с клиентами которые хотят реализовать сертификат "материнского капитала" не дожидаясь трех лет второму ребенку, если банки отказывают в ипотеке или клиент хочет купить дом за городом , комнату или недвижимость у родственника?

Уважаемые коллеги!

21 июля в Ульяновске Областное Министерство строительства планирует провести конференцию по недвижимости с участием Нотариальной палаты, Управления Росреестра, крупных застройщиков и банков, Ульяновской Гильдии риэлторов. Предлагаю сформировать список вопросов к участникам конференции.

Кирсанкин А.А. президент УГР

       В Ульяновскую Гильдию риэлторов (УГР) поступило предложение о закрытии базы данных объектов недвижимости на сайте «обмен73.рф». Что предлагают авторы? Сделать существующую базу данных недоступной для жителей г. Ульяновска для того, чтобы они выбирали квартиры не на сайте, а приходили в офисы фирм недвижимости. Этим самым риэлторы будут иметь как бы дополнительные комиссионные, продавая информацию, либо заключая договор с ними на покупку жилья. Члены УГР –авторы данной статьи решили исследовать данный вопрос и опубликовать свои выводы.

      Действительно, если бы весь поток покупателей был направлен через риэлторские фирмы, то  качество работы рынка улучшилось бы, а риэлторы могли бы получать дополнительные заработки. Хорошо? Да! Но…. мешает одно - «если бы».

       Это хорошо работало бы, если бы наш сайт был единственным и у покупателей жилья не было бы альтернативы в виде издания «Симбирский дом» (СД), сайта «Авито» и других открытых рекламных СМИ. К примеру в СД сосредоточены 100% всех продаваемых объектов нашего региона и он является полнодоступным как для жителей владеющих интернетом, так и для тех, у кого его нет. Поэтому, какой смысл покупателю идти в фирмы, если нужную информацию он возьмет из открытых источников. С этой точки зрения закрытый сайт быстро «схлопнется» и о нем просто забудут.

       Правда авторы предлагают в рекламе продвижения закрытой базы указывать, что в у них мол имеются «очень привлекательные объекты», которых нет в СД. Это уже обман жителей, так как любой риэлтор всегда будет стараться публиковать свои объекты в тех СМИ, где их может видеть вся публика. Мы знаем, что уже сегодня многие клиенты ведут постоянный мониторинг рекламы их объектов и риэлтор за это несет ответственность. Поэтому, риэлторы просто не будут ставить свои ликвидные объекты на закрытый сайт, тем более проплачивать его рекламу. 

       Второе «если бы».

       Известен закон торговли, если количество покупателей преобладает над массой товара, тогда продавцы стараются придержать (закрыть) товар с целью дальнейшего повышения цены. Пример - 80-е годы в СССР, когда товар прятали под прилавок и продавали знакомым с повышением цены, либо за адекватные услуги.

      И наоборот, когда масса товаров значительно превосходит число покупателей, то продавец пытается любыми способами продвинуть его на рынке. Пример – мощная реклама квартир «первички» стройзаказчиками. Обратите внимание, они не пытаются скрыть и придержать квартиры и затащить в офис покупателей, они просто изощряются в усиленной рекламе.

      Сегодня рынок  недвижимости перенасыщен предложениями по продаже при сильнейшем падении покупательского спроса. Посмотрите, даже АВИТО понимает эту ситуациею и в этот момент ввела оплату за рекламу. Почему? А потому, что они знают, что риэлторам в любом случае надо рекламировать в открытую свои объекты и деваться им некуда.

       Третье «если бы».

      Авторы закрытия базы рассчитывают «заманить» риэлторов в закрытую базу квартир путем хорошей рекламы. Давайте посмотрим, сколько нам надо денег. Один рекламный день на телевидении стоит 7-15 тыс. руб. Для привлечения населения необходимо поддерживать рекламу практически постоянно, потому что контингент покупателей постоянно меняет друг друга. И все это будет выливаться во многие сотни тысяч рублей. И где их взять? И самое главное – для чего? Ждать, что кто ни будь из клиентов клюнет на приманку и прибежит в офис какой-то фирмы?

      Четвертое «если бы»

      Авторы идеи стали на путь построения несбыточного коммунизма. Помните, что предлагал К.Маркс. Все заработки сбрасываем в общий котел, а партия (тогда в СССР была КПСС) будет делить котел всем поровну. Коммунизм пал, идеи оказались утопическими. Здесь еще хуже. Нас призывают всех платить хорошие деньги за продвижения закрытой базы, а наибольший эффект получат те, офис которых расположен в густонаселенном районе (например, в спальном). В тех местах, например, в центре, в н/городе, где число офисов огромное количество при малой плотности населения клиенты могут вообще не посещать их. А как быт индивидуальным предпринимателям, которые согласно закону вообще могут не иметь офисов? Зачем им поддерживать такую структуру?

       Можно привести еще ряд «если бы», но даже этих примеров уже достаточно, чтобы сделать однозначный вывод – рынок г. Ульяновска пока не готов к таким действиям. В то же время эту идею нельзя отбрасывать и при новых благоприятных условиях попытаться реализовать ее. Возможно, такие условия могут возникнуть с принятием нового закона о риэлторской деятельности.

      Уважаемые риэлторы, вы можете выразить свое мнение, на нашем форуме, заходите   и пишите ваши мысли и пожелания.

      С уважением члены Ульяновской Гильдии риэлторов:

      Богунова М.В.

      Головань А.Н.

      Игнатьева Т.И.

      Недоводеев В.Я.

      Сомова Н.И.

Добрый день!
Предлагаю Всем собравшимся, для скорейшего внедрения данного инструмента в риелторские массы писать сюда все замечания и пожелания по работе с сайтом.

  На имя президента Российской Федерации В.В. Путина было направлено письмо за подписью Президента Российской Гильдии Риэлторов В.Н. Виноградова. Тема, затронутая в письме, была своего рода откликом на выступление президента РФ на Втором медиафоруме Общероссийского народного фронта (ОНФ) независимых региональных и местных СМИ "Правда и справедливость", который проходил в Санкт-Петербурге. Обсуждения острых проблем жизни регионов и профессиональных вопросов развития независимой журналистики в России затронули и риэлторскую сферу деятельности.

     Президент России Владимир Путин считает, что риэлторская сфера в России недостаточно регулируется и необходимо предъявлять дополнительные требования к контролирующим ее организациям.

     "С одной стороны, мы исходим из того, что количество лицензируемых видов деятельности должно в свободной экономике сокращаться и значительную часть регулирования того или иного вида деятельности нужно передавать как раз на уровень вот этих саморегулируемых организаций", - сказал Путин

     "Я не уверен и не хочу говорить определенно, что нужно сейчас точно заняться лицензированием вот этих риэлторских компаний, но то, что там недостаточное регулирование, - это очевидно. Может быть, если не лицензировать, тогда нужно понять, чем занимаются саморегулируемые организации, и тогда к ним предъявлять определенные требования по регулированию этой сферы деятельности", - сообщил президент, слова которого передает "РИА Новости". 

     Президент РГР, от имени профессионального риэлторского сообщества, поблагодарил В.В. Путина за внимание к проблеме регулирования риэлторской деятельности в России, проинформировал президента РФ о работе по смягчению негативных последствий из-за отсутствия регулирования на рынке недвижимости:

- создании «Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости»;

- разработке нормативной базы и механизмов добровольной сертификации риэлторских компаний и аттестации специалистов;

- «Кодексе этики»;

- стандарте «Системы профессионального обучения специалистов рынка недвижимости – агентов и брокеров»;

- гарантиях для потребителей;

- «Едином реестре»;

- региональных риэлторских объединениях.

Таким образом, было подчёркнуто, что в Российской Гильдии Риэлторов созданы и проверены на практике необходимые структурные элементы системы регулирования риэлторской деятельности:

- профессиональные стандарты;

- механизм их постоянного совершенствования, базирующийся на деятельности профессиональных объединений в регионах и на уровне России;

- механизм контроля за выполнением стандартов операторами рынка;

- система подготовки и повышения квалификации специалистов;

- система обратной связи с потребителями, включающая реестр операторов рынка и дисциплинарные органы применения мер к операторам, которые не соответствуют требованиям стандартов.

     В.Н. Виноградов поделился с президентом России мнением специалистов РГР о возможностях создания системы регулирования риэлторской деятельности, основанной на рациональном сочетании государственного регулирования, направленного на вовлечение всех операторов рынка риэлторских услуг в систему саморегулирования и предъявляющего требования к профессиональным риэлторским объединениям и рациональном сочетании системы саморегулирования на базе риэлторских СРО в субъектах Российской Федерации и их национального объединения, обеспечивающего функционирование механизма саморегулирования.

     Было отмечено, что специалисты РГР готовы взаимодействовать с государственными органами власти во всех направлениях регулирования риэлторской деятельности и выступать экспертами в данном вопросе.

    Возмутительное поведение юриста фирмы "ВИКТОРИЯ ООО" едва не заставило нас отказаться от покупки комнаты в этой как бы фирме. Видимо среди работников этого агентства принято матом орать на клиентов, тем более на покупателей! Хамское отношение к клиентам в этой фирме. Никому бы не посоветовал иметь дела с риэлторами фирмы ВИКТОРИЯ. В двух словах расскажу в чем дело. Покупая комнату в этой фирме, мы отказались покупать у них договор купли-продажи. У нас есть родственница, квалифицированный юрист, которая и составит нам этот договор. Зачем переплачивать 2000 рублей людям, которым нет доверия. Вот за эти две тысячи юрист фирмы ВИКТОРИЯ обматерил нас с ног до головы и чуть не полез в драку. То есть, нас заставляют оплатить услугу, которую мы не хотим иметь. Это форменное безобразие.

Президент России Владимир Путин считает, что риэлторская сфера в России недостаточно регулируется и нужно предъявлять дополнительные требования к контролирующим ее организациям. Об этом президент заявил на медиафоруме в Санкт-Петербурге, передает "РИА Новости".

     По этому поводу PR-служба РГР попросила Президента Российской Гильдии Риэлторов Валерия Виноградова ответить на некоторые вопросы по затронутой теме.

Как сейчас регулируется риэлторская отрасль?
- Сейчас отрасль регулируется общими нормами Российского законодательства. Лицензирование риэлторской деятельности было отменено с 2002 года. Специального закона о риэлторской деятельности до сих пор нет.

Достаточно ли, на ваш взгляд, этого регулирования?
- Этого регулирования явно недостаточно, поэтому Российская Гильдия Риэлторов в своих стандартах предусмотрела дополнительные требования к компаниям и специалистам, оказывающих риэлторских услуги. Внедрены механизмы сертификации компаний и аттестации специалистов. Сертифицированные компании и аттестованные специалисты  заносятся в специальный реестр (reestr.rgr.ru). И, таким образом, потребителю легко идентифицировать компании и специалистов, оказывающих качественные риэлторские услуги и обеспечивающие надежное и безопасное проведение сделок. На базе ряда профессиональных объединений, входящих в РГР, созданы СРО риэлторских компаний. Проблема в том, что эти дополнительные требования распространяются только на членов РГР.

Какие меры в этом отношении вам кажутся целесообразными?
- Для того, чтобы весь рынок был надежен и безопасен для потребителя необходимо распространить дополнительные требования к компаниям, оказывающим риэлторские услуги на всём рынке. Сделать это можно либо вернувшись к лицензированию риэлторских компаний, либо приняв специальный закон "О риэлторской деятельности в РФ". РГР неоднократно выступала с инициативой принятия такого закона и разработала его проект. Независимо по какому пути пойдет дополнительное регулирование риэлторской деятельности (лицензирование или закон) мы готовы выступать экспертами в данных вопросах и активно взаимодействовать с органами государственной власти.

Сложившаяся ситуация на рынке риэлторских услуг Саратовской области

Сегодня в Саратовской области, фактически в подавляющем большинстве случаев, действует примитивная схема предоставления риэлторских услуг, сформировавшаяся с 90-х годов, с одной лишь разницей — бумажные носители (газеты) стремительно уходят в небытие, уступая интернету.

Интернет даёт множество недорогих, а то и вовсе бесплатных возможностей публикации объявлений по продаже и аренде недвижимости.

На деле бесплатная публикация объявлений в интернете и сложившаяся схема работы приводят к следующему:

• Десятки сайтов в Рунете, размещающие объявления бесплатно, не имеющие возможности их модерировать, уже давно превратились в информационную свалку, где уже не простозадвоенные, а зачастую запятерённые объекты с одинаковыми фотографиями начинают конкурировать друг с другом с помощью платных поднятий.
• Завышаются, становятся нереальными цены предложения, ведь агенты в связи с нездоровой конкуренцией вынуждены обещать продавцу лучшую-самую высокую цену на продаваемый объект. Они осознают, что цена завышена, но оставляют всё на потом — «сторгуемся, уломаем, подвинем». А покупатели смотрят на цены экспозиции аналогичных объектов на других сайтах, только что завышенных такими риэлторами и толкают спираль цен экспозиции снова вверх по аналогии.
• Занижаются цены на риэлторские услуги. Появилась целая армия риэлторов, которая обещает «сделать всё» всего лишь за 10 000 рублей. Экспертами СРО «НП «ПНП» давно просчитано, что дешевле 30 000 рублей за сделку — качественной услуги не бывает! Она просто не рентабельна за эти деньги. Но нездоровая и гипертрофированная конкуренция между агентами вынуждает их самим себе урезать заработок, что приводит к серьёзному падению доходности риэлторского бизнеса. Риэлторы дружно начинают обзванивать собственников, которых находят на Авито и с помощью различных систем парсинга. Затем, заручившись устным согласием (без договора), начинают наперебой выкладывать одну и ту же квартиру на десятки других сайтов. При этом риэлторы прекрасно знают, что собственник практически не отказывает ни одному позвонившему агенту. («Пусть работают, пусть соревнуются, пусть будет конкуренция, а кто приведёт покупателя — тот и получит комиссионные» — примерно так думают продавцы).
• Каждая вторая сделка — конфликтная. Так как продаваемый объект продаётся в 3–5 агентствах, и риэлторы по сути бегают наперегонки перед покупателем, и имеют одну только цель — успеть продать данную квартиру раньше любого другого агента. Потому что покупатель может позвонить по любому объявлению, а купить у того, у кого будет дешевле. Риэлторы рекламируют квартиру, продажу которой ему не заказывали, тратят на это деньги, выпрашивают свой гонорар у покупателя, в основном, за то, что «прессуют» собственника по цене.

Начавшийся кризис ещё больше обострил и без того назревшую ситуацию.

А между тем более 95% покупателей не покупают по объявлению из Авито или другого сайта в первый просмотр. Этот факт многократно подтверждён различными иследованиями — заявляет Наталия Деркач, Президент СРО «НП «Профессионалы Недвижимости Поволжья».

95% вновь обратившихся клиентов после первого просмотра хотят смотреть ещё варианты, а так же возможную ипотеку. Именно в этом заключается настоящая работа риэлтора, именно за это платят ему вознаграждение. Подбор вариантов, просмотры, переговоры, цепочки альтернативных сделок, подбор и оформление ипотеки, сопровождение сделки. Зачастую в процессе этой работы параметры поиска к 3-7 просмотру изменяются до неузнаваемости. Конечно базы одного агентства явно не хватает для широкого и всестороннего просмотра вариантов для покупателя или арендатора. Казалось бы, в этом случае риэлтору необходимо обратиться к популярным сайтам и начинать подбор предложений. Но не тут то было. За последние 5 лет в интернете расплодилось около двух десятков почти немодерируемых сайтов, публикующих одну и ту же задублированную базу. И если агент начинает искать на таких сайтах, он всё равно сталкивается с проблемами недостоверности и «запятерённости» объявлений. Не говоря о том, что не все агентства готовы на раздел комиссионного вознаграждения, а тех, которые готовы, отобрать в поисках таких сайтов невозможно.

По словам Михаила Умнова, директора агентства недвижимости «Семейный риэлтор», если ещё 2-3 года назад большинство риэлторского сообщества с большим интересом встречали каждый вновь открывшийся сайт по недвижимости, то сегодня эти же риэлторы говорят об усталости от такого количества замусоренных и похожих сайтов. Все за то, что Саратовской области нужен один портал недвижимости, максимум два учитывающие местную специфику. Турецкий «Из рук в руки» и шведский «Авито» явно для этого не подходят.

Система партнёрских продаж недвижимости (СПП)

В Москве, Санкт-Петербурге, Пермской, Красноярской, Смоленской, Хабаровской областях, Краснодарском крае и т. д. на смену примитивным методам работы 90-х годов прошлого века на рынки недвижимости успешно приходят Системы партнёрских продаж недвижимости. Эта система родом из США. С начала 2000-х очень не плохо прижилась на Украине. Теперь и участники Российских рынков недвижимости начинают «прозревать». Много всего сказано и написано в разных вариациях об СПП. Много проведено бизнес-тренингов и опубликовано статей главным «гуру» СПП бизнес-тренером Артуром Оганесяном.

27 апреля 2015года в г.Саратове на общем собрании членов саморегулируемой организацией «Некоммерческое партнёрство «Профессионалы недвижимости Поволжья» утверждены новые стандарты региональной системы партнёрских продаж:

1. Стандарт «ЭКС» — означает, что агентство, представляющее объект, заключило договор на продажу с собственником, который оплачивает услуги этого агентства. При этом продающее агентство не претендует на комиссию с покупателя, если покупатель представлен другим агентством, другое агентство получает полную комиссию с покупателя и не претендует на комиссию агентства продавца. Квартира также может быть выставлена сразу в нескольких агентствах.
2. Стандарт «МЛС» — означает, что агентство, представляющее объект, заключило договор на продажу с собственником, который оплачивает услуги этого агентства. При этом продающее агентство не претендует на комиссию с покупателя, более того - готово разделить свою комиссию (строго обозначенных) долях с агентством, представившим покупателя. Размер доли не менее 10 тыс. рублей.
3. Стандарт «СРО» — означает, что представители Продавца и Покупателя до осмотра объекта недвижимости определяют размер комиссии от своих клиентов, складывают и если общая сумма их устраивает, делят пополам, при этом комиссия от Продавца может составлять 0%. Данный стандарт действует для членов СРО «НП «Профессионалы недвижимости Поволжья».

Что получит продавец в СПП?

Заключение эксклюзивного договора дает продавцу недвижимости огромные преимущества. Конкуренция на риэлторском рынке сейчас очень высока, и, в отличие от созидательной, позитивной конкуренции, борьба между риэлторами, продающими один и тот же объект, зачастую сводится к тому, что каждый из агентов старается продать объект первым, сбивая на него цену. У агента нет цели продать максимально дорого, он лишь хочет продать быстрее других, пусть и дешевле (лучше заработать хоть что-то, чем объект продаст кто-то другой). Именно поэтому эксклюзивное право на продажу объекта, с одной стороны, гарантирует профессионалу недвижимости оплату результатов его труда, а с другой — заставляет его максимально ответственно отнестись к выполнению поручения собственника недвижимости — продать объект.

Оплата выполненного поручения определяется в процентной ставке от цены проданного объекта, что тоже логично — таким образом профессионал становится напрямую заинтересованным в продаже недвижимости по максимально возможной рыночной цене, что опять же напрямую связано с интересами собственника.

Что получит покупатель в СПП?

Количество реальных покупателей возрастает во много раз. Уже сегодня к Системе партнёрских продаж «Фоториэлт» через тариф «Профи агентство» и «Профи риэлтор» подключено более 500 агентов, а в ближайшей перспективе эта цифра удвоится.

Считайте сами. Во сколько раз увеличиваются шансы на продажу у риэлтора если к продаже его объекта подключается такое количество мотивированных агентов? По такому же коэффициэнту уменьшаются сроки продажи объекта.

Каждый объект, представленный по стандартам уже подготовлен к продаже на 100% — он полностью проверен юристами по всем возможным параметрам.

По стандарту МЛС риэлтору от покупателя не надо продавать ему услугу — только товар, в стоимость которого уже вложены все затраты и наценки.

Самое главное по всем стандартам — гарантированное комиссионное вознаграждение с каждой продажи как риэлтору от продавца так и риэлтору от покупателя.

Прозрачность договорных отношений обеспечивает простоту продажи и отсутствие нездоровой конкуренции и кофликтности. Так как в случае несоблюдения стандартов Системы партнёрских продаж «Фоториэлт» недобросовестными агентами, таковые после объективного рассмотрения конфликтной ситуации на Третейской комиссии СРО «НП «ПНП» просто исключаются из системы на время или навсегда.

Дирекция портала «Фоториэлт» регулярно модерирует объявления и оперативно реагирует на жалобы как простых граждан, так и самих риэлторов и агентств недвижимости.

Откуда возьмётся покупатель?

По общему мнению подавляющего большинства агентств недвижимости изученного нами за несколько лет, более 80% сделок на рынке недвижимости — альтернативные. То есть «цепочки сделок», когда клиент выставив свой объект ищет, что-то другое (дороже или дешевле). Реальный приток наличности на рынок недвижимости — это небольшие сбережения «на добивку» для доплаты за дополнительные улучшенные метры, ипотека и маткапитал. Сегодня в кризис, ипотека хотя и возвращается, но всем понятно, что к прежним объёмам 2014-го года вряд ли вернётся в ближайшие 2–3 года. Это означает, что значение альтернативных сделок (цепочек) возрастает во много раз. По мнению руководителя агентства недвижимости «ДиП-риэлт» на наш рынок вернутся и подзабытые обменные сделки. Ведь некоторые граждане в связи с кризисом явно не могут оплачивать новые тарифы ЖКХ и налог на недвижимость. Эти граждане хотят переехать в более дешёвое жильё. Но есть граждане, которые по-прежнему хотят своё жильё улучшить. При встречи эти двух потоков и начнут вновь появляться обмены.

Мировой опыт развития риэлторского бизнеса говорит о том, что нельзя придумать ничего более лучшего для проведения альтернативных-обменных сделок (цепочек), чем система партнёрских продаж недвижимости. Именно раздел комиссии плюс технические состыковки объектов плюс актуальная база и являются формулой успеха для альтернативно-обменных сделок.

Ипотека осталась доступной, но довольно дорогой для вторичного рынка. Однако, при проведении альтернативно-обменных сделок часто нужна только относительно небольшая сумма (300–600 тысяч рублей) для полного удовлетворения сторон. 17% годовых по ипотеке на вторичке применительно к таким суммам уже не смотрятся такими неподъёмными. Использование же средств материнского капитала в сделках с недвижимостью приобретает ещё более важное значение. Именно на это и нужно обращать внимание риэлторам в кризис.

И всё-таки, откуда возьмётся покупатель? Покупатель в Системе партнёрских продаж приходит из недр самой системы. Если риэлтор продаёт реальный объект и у него есть реальная договорённость с продавцом, то в СПП «Фоториэлт» на продажу этого объекта будут работать минимум 500 мотивированных агентов. При гарантии раздела комиссии и адекватности цен объект почти наверняка попадает в альтернативнно-обменную цепочку. Именно альтернативно-обменные сделки плюс небольшие вливания ипотеки и маткапитала и дадут на базе СПП «Фоториэлт» реального покупателя.

Прежняя модель привлечения покупателя через «воронку продаж», например Авито и т. д., объектов собственников взятых на том же Авито (к примеру) уже не работает. Кризис добил и без того нездоровую систему. Пора переходить на новую, здоровую, цивилизованную, настоящую и доходную!

Член Правления СРО «НП «ПНП»

Директор портала недвижимости «Фоториэлт» Чистяков М.А.

20-21 мая 2015 года Ульяновская гильдия риэлторов организует пролонгацию аттестатов агентов и брокеров по недвижимости.  Аттестат действителен в течение 3 лет с момента выдачи. Риэлторы, прошедшие пролонгацию, будут вновь занесены в реестр Российской Гильдии риэлторов (РГР). Уважаемые коллеги, проверьте срок действия своих аттестатов. Пролонгация будет проводиться в виде тестирования. Вопросы для подготовки можно получить в УГР у Галины Николаевны тел.: 99- 24-34, либо у Татьяны Иннокентьевны тел. 73-24-47, е-маil: "Tanignatieva@ rambler.ru". Стоимость пролонгации 2 500 руб.